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友達のA君の家庭では、親近者が亡くなって”土地・建物（不動産）の相続”で揉めているらしい…。「はて、そういえば不動産の所有者を確認するときって、どうやって確認するんだろう？」。”実際には所有権が違う人にある”なんて事例も聞いたことがあるけれど…。

まず、上記の質問に対する回答ですが、「所有者の確認は登記記録での確認」が基本となります。ただし物件の得喪及び変更は意思表示のみで成立する為、”登記に現れない所有権の移転の有無を別途確認する”必要があると言えます。

考え方として、不動産にかかる権利は登記をしなければ第三者に対抗することができません。（＝つまり、登記をする必要があります）

よって「不動産の所有者や権利関係は、第一に登記記録で確認をするべき」がベストアンサーとなります。

しかしながら我が国では登記に公信力が認められていない為、たとえ登記されていても無条件で信じるわけにはいかないのが実態です。そこで登記記録のみならず、固定資産台帳等、登記記録に現れない他の所有権移転の有無を示す書類等を調査する必要があります。

2005年3月の改正不動産登記法にもとづき、登記済証制度が廃止され、現在では登記識別情報が通知されることとなっています。

しかしながら従来ある登記済証は完全無効とはならず、登記済証または登記識別情報のいずれかが所有権の登記を受けていることの証明であり、新たに所有権移転の登記を受ける為の必要書類とされてるのです。したがって、登記名義人かつ登記済証または登記識別情報を所持する者は、所有者本人であると推定されます。

不動産の売り買いの意思表示は、通常は売買契約書という様式をとり、かつ所有権の移転時期も契約書上に明示していくのが普通です。したがって意思表示から所有権移転登記までの所有権者は売買契約書をみて判断することとなります。

不動産の所有者は自ら占有しているか、賃貸等により第三者に占有させているか、というのが常です。登記記録上の所有者以外の者が占有している場合は賃貸等をしているか、または所有権の移転があったと推測をし、占有者から真の所有者を聴取します。また不動産にも時効による取得制度があります。そこで現地で実態を調査し、他社が占有し事項取得していないかを判断します。

対象不動産にかかる固定資産税の納付書や市町村が発行する課税証明書によって、納税義務者（その年の1月1日において課税台帳に所有者として記載されている者）を確認します。

以上のほか、登記が真実の登記か否かのチェックも必要です。

これまでのおさらいです。以下の表をご確認ください。