賃貸マンションにおける種類
実は賃貸マンションに限り、貸し出し方法は大きく3つのカテゴリーに分けられます。
１．分譲マンションの1室の所有者が、賃貸として貸し出す方法
２．マンションオーナーが居て、不動産が各部屋を貸し出す方法
３．UR都市機構のように、建設から貸し出しまでトータルで行う方法
賃貸住宅には「原状回復義務」というルールが存在します。つまり、勝手に住居内を弄ることはできないのが一般的です。
原状回復義務とは？
賃貸物件の原状回復とは、住んでいた部屋を住み始める前の状態に戻すことを指します。次の入居者が「気持ちのよい状態」で賃貸物件に住めるように、入居者には本来の状態に回復させる義務が課せられるのです。ただし、原状回復の費用の負担は、「必ずしも入居者だけの責任ではなく」、通常損耗と呼ばれる傷や汚れについては、一般的に入居者には費用を負担する責任がありません。
※ちなみに、原状回復義務にかかる費用は、敷金から差し引かれます。家賃の滞納や故意・過失による損傷がなければ、敷金は返還されます。
コロナ禍を背景に、地方創生など首都圏の賃貸住宅・マンションが余る傾向になりつつあります。最近では、居住者負担によるリノベーションで「付加価値が付く」とオーナーが判断した場合、原状回復をしなくてもバリアフリー仕様等の改修を認めるケースが増えてくると言われています。※特に築年数の経ったマンションで、「1」と「2」は可能性があります。
1のマンションの場合はマンション規約もあるため、住戸のオーナーが許可しても管理組合の確認が必要です。賃貸の個人住宅は逆にオーナーにさえ承諾を貰えれば、リノベーションがしやすいとも言えますね。
何処をどのようにリノベーションするか等、リフォーム会社や建築士事務所に図面や資料を作成してもらい、所有者が判断しやすいようにするのが大切です。
居住者負担におけるリノベーション（借主負担DIY型）の考え方
少し前までは「賃貸では画鋲の一本にも気を使う」と言われた時代でしたが、現在は賃貸のあり方も大きく変わろうとしています。貸主側も、「賃貸物件だからリフォームは無理！」、「リフォーム費用が確保できないから貸し出すのは無理」という考えから、「借主負担DIY型」という賃貸形態が浸透するようになっているのです。
借主負担DIY型とは？
「借主負担DIY型」とは、主に空き家問題を解決することを目指して登場した言葉です。「DIY」とは「do It Yourself」の略語。この契約では貸主は「普通に住める状態にして貸す義務」を負わないので、老朽化した家でもそのままの状態で貸し出すことが可能です。
一方、借主も「原状回復義務」を負わないので、古い家を借りて自分の負担で自由にリフォームができます。従来の不動産賃貸借契約では貸主しかできなかった住宅の改修やリフォームを、借主ができるようになったのです。
中古マンションの購入検討について
この場合でいう「大規模なリノベーション」を伴うなら、中古住宅や中古マンションを購入し、手を入れたほうが長期の目線で考えると良い場合があります。じっくりご検討してみてください。